Podatnicy, którzy chcieliby skorzystać z rezygnacji ze zwolnienia z VAT przy dostawie nieruchomości, powinni pamiętać, jak ważna jest kolejność zdarzeń – najpierw oświadczenie, a dopiero później zapłata i faktury. Nie jest bowiem istotny sam zamiar stron, lecz fakt, że warunki ustawowe zostały spełnione.
Sprzedaż nieruchomości to temat, który często budzi wiele wątpliwości wśród podatników – czy powinna być opodatkowana i w jaki sposób? Podatek od towarów i usług to jedno z obciążeń, które może wystąpić w przypadku takiej sprzedaży, choć nie musi. Czasem to podatnik ma prawo zdecydować, czy dostawa nieruchomości będzie opodatkowana VAT, czy nie. I właśnie w tej sprawie w ostatnich tygodniach Naczelny Sąd Administracyjny wydał ważny dla podatników wyrok.
Kiedy przysługuje zwolnienie z VAT?
Ustawa o podatku od towarów i usług w art. 43 ust. 1 pkt 10 zwalnia od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, lub pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Jednocześnie zgodnie z ust. 10 tego artykułu podatnik może zrezygnować z powyższego zwolnienia od podatku i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,
2. złożą:
- przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub
- w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów
– zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.
Zaliczka pozbawia prawa do zwolnienia?
Sprawa dotyczyła spółki, która zawarła przedwstępną umowę sprzedaży. Jej przedmiotem było prawo użytkowania wieczystego nieruchomości należącej do Skarbu Państwa wraz z prawem własności posadowionych na niej budynków i budowli. Obie strony umowy były czynnymi podatnikami VAT. W zawartej umowie przewidziały, że zostanie złożone oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT.
Po zawarciu umowy przedwstępnej spółka wpłaciła zaliczkę na poczet przyszłej dostawy – nastąpiło to przed złożeniem przedmiotowego oświadczenia o zwolnieniu. Spółka była zdania, że skoro strony postanowiły, że transakcja nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, mimo że oświadczenie jeszcze nie zostało złożone, to będzie ona miała prawo odliczyć VAT od faktury zaliczkowej zakupu nieruchomości.
Dyrektor Krajowej Izby Skarbowej i sądy przeciwne
Zarówno organ podatkowy, jak i później sądy obu instancji nie zgodziły się z takim rozumieniem przepisów.
Na początku dyrektor KIS stwierdził, że na moment otrzymania zaliczki przez sprzedającego transakcja podlegała zwolnieniu z VAT – strony nie złożyły jeszcze bowiem oświadczenia o rezygnacji z tego zwolnienia. Zdaniem organu dopiero spełnienie wszystkich warunków wskazanych w ustawie powoduje, że transakcja podlega opodatkowaniu, a kupujący ma prawo obniżyć VAT należny o kwotę podatku naliczonego, także z tytułu zaliczki. Po spełnieniu warunków sprzedający powinien dokonać korekty faktur i opodatkować całą dostawę właściwą stawką VAT.
WSA podzielił takie stanowisko organu. Podkreślił, że odliczenie VAT – w tym także od zaliczki – jest możliwe dopiero po złożeniu oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia. Skoro na dzień zapłaty zaliczki oświadczenia jeszcze nie było, transakcja była zwolniona z VAT. Nie jest istotna intencja stron, ale spełnienie warunków formalnych.
Naczelny Sąd Administracyjny zamknął ostatecznie temat wskazując, że o rezygnacji ze zwolnienia nie decyduje zamiar złożenia oświadczenia, lecz jego rzeczywiste złożenie. W związku z tym, że oświadczenie dopiero miało być złożone, transakcja podlegała zwolnieniu z VAT. Tym samym spółka nie miała prawa tego VAT od faktury zaliczkowej odliczyć.
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 czerwca 2025 r., sygn. akt I FSK 540/22
