Nowe zwolnienie z PCC, które weszło w życie 31 sierpnia 2023 roku, przyniosło korzystną zmianę dla osób, które planują nabyć pierwsze mieszkanie lub dom jednorodzinny z rynku wtórnego. Przy spełnieniu ustawowych warunków bowiem taka transakcja jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. To dobra wiadomość dla podatników – często bowiem wysokość podatku jest stosunkowo wysoka, co powoduje kolejne obciążenie dla osób, które i tak ponoszą duży wydatek w związku z zakupem nieruchomości.
Podstawowa zasada zwolnienia
Zgodnie z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50 proc. i został nabyty w drodze dziedziczenia. Teoretycznie zapis brzmi prosto i logicznie. Jednak podatnicy już zaczęli mieć wątpliwości co do jego brzmienia. W ostatnich tygodniach, tj. od momentu wejścia w życie nowych przepisów, zaczęły pojawiać się pierwsze interpretacje podatkowe w indywidualnych sprawach podatników.
Coraz więcej pytań i wątpliwości
W jednym z wniosków o wydanie interpretacji indywidualnej podatniczka wyjaśniła, że planuje kupić mieszkanie od osoby fizycznej. Obecnie jest współwłaścicielką, w udziale wynoszącym 1/3 części, nieruchomości gruntowych, zabudowanych budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oraz budynkami gospodarczymi. Udział ten został przez nią nabyty w drodze darowizny. W związku z tym pojawiło się u niej pytanie, czy może skorzystać ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych. Jej zdaniem ma do tego prawo, bowiem art. 9 pkt 17 należy rozumieć w ten sposób, że budynek mieszkalny jednorodzinny ma stanowić odrębny od gruntu przedmiot własności, w jej sytuacji natomiast nie można potraktować budynku i gruntu, których udział w prawie nabyła, jako odrębnych przedmiotów własności. Jedną z niewielu sytuacji, gdy budynek może być potraktowany oddzielnie, jest prawo użytkowania wieczystego nieruchomości.
Organ podatkowy nie zgodził się jednak z taką wykładnią przepisów oraz tym samym ze stanowiskiem wnioskodawczyni. W uzasadnieniu wydanej interpretacji podkreślił, że jak sama podatniczka wskazała, jest obecnie współwłaścicielką, w udziale wynoszącym 1/3 części, m.in. nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym. Udział w prawie własności tej nieruchomości nabyła na podstawie umowy darowizny. Z powyższego wynika zatem, że podatniczce przysługuje prawo do udziału w budynku mieszkalnym jednorodzinnym. Skoro bowiem podatniczka nabyła udział w prawie własności nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, to nie można uznać, że nabyła wyłącznie udział w prawie własności nieruchomości gruntowych bez prawa własności udziału w budynku mieszkalnym jednorodzinnym. Organ powołał się na art. 191 kodeksu cywilnego, na który powołała się również wnioskodawczyni, z którego wynika, że własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową.
Ponadto organ wskazał, że wyżej wskazany udział został nabyty przez podatniczkę w drodze darowizny. Natomiast jak zostało już wcześniej wskazane, w przypadku kupującego, który posiada udział w prawie własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, zwolnienie przysługuje tylko w przypadku nabycia tego udziału tytułem dziedziczenia. Organ podkreślił, że podatniczka nabyła udział tytułem darowizny, a nie dziedziczenia, co tym samym wyklucza ją z możliwości zastosowania zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych przewidzianego w ustawie.
Chociaż brzmienie przepisu dosłownie na to wskazuje, to jednak wykluczanie z możliwości zastosowania zwolnienia podatników, którzy nabyli udział w nieruchomości w drodze darowizny wydaje się być daleko idące. Ustawodawca powinien pomyśleć nad znowelizowaniem przepisów w tym zakresie – mimo tego, że tak naprawdę dopiero niedawno weszły one w życie.
(Interpretacja indywidualna dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 4 października 2023 r., nr 0111-KDIB2-3.4014.264.2023.1.ASZ)
Podstawa prawna: