Wynajmowanie mieszkań przez przedsiębiorców poza działalnością gospodarczą – czyli w ramach tzw. najmu prywatnego – nie jest niczym wyjątkowym czy szczególnym. To często spotykana praktyka, i co do zasady kwestie podatkowe w takiej sytuacji nie budzą wątpliwości. Czasem jednak przedsiębiorca, który korzysta ze zwolnienia z VAT, zastanawia się, czy przychody z takiego najmu powinien doliczać do obrotu, który limituje zwolnienie z VAT, czy jako przychody z najmu prywatnego nie mają one wpływu na ten limit.
Na gruncie ustawy o VAT wynajem nieruchomości spełnia przesłanki do uznania go za działalność gospodarczą. Jednocześnie samo uznanie najmu za działalność gospodarczą nie oznacza, że podatnik musi automatycznie rejestrować się jako podatnik VAT. Wszystko zależy od tego, jakie nieruchomości są przedmiotem najmu.
Ważne! Co do zasady usługi w zakresie wynajmowania nieruchomości o charakterze mieszkalnym, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe, są czynnością zwolnioną z podatku od towarów i usług bez względu na wysokość osiąganych z tego tytułu przychodów.
Natomiast w przypadku nieruchomości niemieszkalnych zwolnienie to nie ma miejsca.
Limit zwolnienia z VAT
Przedsiębiorcy mogą korzystać ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, gdy ich obrót nie przekracza w skali roku 200 000 zł (od 1 stycznia 2026 r. będzie to 240 000 zł). Jest to zwolnienie podmiotowe.
Co do zasady w tym limicie nie mieszczą się czynności zwolnione z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 ustawy o VAT. Jednak od tej reguły jest wyjątek. Otóż do tego limitu wlicza się m.in. transakcje związane z nieruchomościami, jeśli te czynności nie mają charakteru transakcji pomocniczych.
Ważne! Ponieważ usługi najmu są transakcjami związanymi z nieruchomościami, oznacza to, że każdy obrót uzyskany z czynszu najmu – również z najmu zwolnionego z VAT, jak najem nieruchomości mieszkalnych – należy uwzględnić przy obliczaniu limitu zwolnienia podmiotowego.
Zasady liczenia limitu zwolnienia z VAT
Przedsiębiorcy prowadzący jednoosobową działalność gospodarczą zwolnioną z VAT z uwagi na nieprzekroczenie rocznego limitu obrotów, którzy dodatkowo prywatnie wynajmują nieruchomości mieszkalne, a ten najem korzysta ze zwolnienia przedmiotowego z podatku od towarów i usług, powinni pamiętać, że przychody z takiego najmu mają znaczenie w przypadku określania wysokości obrotów za rok w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia z VAT.
Ważne! Gdy dojdzie do przekroczenia limitu, przedsiębiorca musi pamiętać o zgłoszeniu rejestracyjnym do VAT (VAT-R), bowiem traci wówczas prawo do zwolnienia.
Od tego momentu wszystkie wykonywane czynności, które nie mogą korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1, powinny być opodatkowane podatkiem od towarów i usług.
Ważne! Podatnik traci prawo do zwolnienia z VAT począwszy od czynności, którą przekroczono tą kwotę.
Wynajem nieruchomości będącej współwłasnością małżonków
W przypadku wynajmowanych nieruchomości, będących we współwłasności małżonków, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług status podatnika VAT ma każdy z małżonków.
Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z 25 czerwca 2025 r. wskazał, że „(…) w odniesieniu do oddanej przez małżonków w odpłatny najem nieruchomości należącej do ich majątku wspólnego, na gruncie ustawy każdy z małżonków ma status podatnika podatku od towarów i usług, a zatem limit zwolnienia, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy, tj. na podstawie wartości sprzedaży, która nie przekracza łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł, należy liczyć dla każdego z małżonków osobno (…).”.
Ważne! Gdy jeden z małżonków prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą korzystającą ze zwolnienia podmiotowego z VAT, warto zastanowić się nad opcją wynajmu nieruchomości mieszkalnej wyłącznie przez małżonka, który tej działalności nie prowadzi.
Przysługiwać mu będzie bowiem zwolnienie przedmiotowe z VAT łącznie z limitem 200 000 zł, natomiast małżonek będący przedsiębiorcą nie będzie musiał doliczać do swojego obrotu przychodów z najmu.
Podstawa prawna:
